ساو باولو - هناك عدة طرق لتقييم سعر الممتلكات الخاصة بك. بعضها أكثر دقة ومشار إليه لأولئك الذين يرغبون في تحديد قيمة أكثر دقة عند طرح العقار للبيع. يمكن الإشارة إلى الآخرين ، الأكثر سطحية ، لأولئك الذين يريدون فقط الحصول على فكرة عن قيمة أصولهم. تحقق أدناه مما يجب فعله لتسعير الممتلكات الخاصة بك.

استشر وسيطًا

بالنسبة لأولئك الذين يحتاجون إلى تحديد قيمة للعقار لأنهم يعتزمون بيعه ، أفضل طريقة هي استشارة سمسار عقارات.

عندما يتم طرح العقار للبيع في وكيل عقاري ، فإن الشيء الأكثر شيوعًا هو أنه يجري التقييم دون دفع أي شيء مقابل ذلك. ولكن ، إذا أراد المالك استشارة وسيط من أجل ذلك فقط ، فسوف يتقاضى مبلغًا منفصلاً مقابل الخدمة.

تنشر المجالس الإقليمية للوسطاء العقاريين على مواقع الويب الخاصة بهم جدولًا برسوم الخدمات الرئيسية التي يؤديها الوسطاء ، مثل نسب العمولة لكل عملية بيع وعقود الإيجار وتقييمات قيمة الممتلكات. في ساو باولو ، يتم تحديد التقييم الكتابي عند 1٪ من قيمة العقار ، ويكلف الرأي الشفهي كلفة سنوية واحدة على الأقل من Creci ، والتي كانت في عام 2013 456 ريالًا.

وفقًا لرئيس Creci ، José Augusto Viana Neto ، في معظم الحالات يزور السماسرة العقار ويقترحون القيمة على المالك شفهياً. ومع ذلك ، من الممكن أيضًا طلب ملفالتقييم الموثق ، ما يسمى بـ "الرأي الفني لتقييم السوق". "يقدم هذا المستند قيمة للممتلكات ويشرح بالتفصيل سبب تحديد هذا السعر. ويتضمن بيانات عن هيكل العقار ، ومقارنات بين العقارات المماثلة المباعة في المنطقة ، ومعلومات عن تقسيم المناطق والبنية التحتية والتنقل الحضري "، كما يقول.

يمكن لأي وسيط أن يفكر في قيمة العقار ، ولكن لإعداد الرأي الفني ، يجب أن يكون المهني حاصل على لقب المثمن العقاري ، والمكفول للوسطاء الحاصلين على درجة علمية في إدارة العقارات أو متخصصين في تثمين العقارات الممنوحة من دورات المجلس الاتحادي للوسطاء العقاريين ( كوفيتشي). من الممكن الرجوع إلى قائمة الوسطاء بعنوان المثمن العقاري في السجل الوطني للمثمنين العقاريين (CNAI) ، على موقع Cofeci الإلكتروني.

توضح Viana أن المستند ضروري في المواقف التي يختلف الأقارب أو الأزواج أثناء عملية الطلاق حول قيمة الممتلكات الموروثة أو المشتركة التي سيتم بيعها. يتم استخدامه أيضًا في عمليات التبادل العقاري أو في حالة التخلف عن السداد ، عندما يتم الاستيلاء على العقار من قبل البنك ويرى المالك أن العقار له قيمة أكبر من تلك التي تشير إليها المؤسسة.

للمالكين الذين لا تجدها في هذه الحالات ، يمكن أن تكون المشورة الفنية واحدة فقططريقة لحماية نفسك في المفاوضات. "الرأي الفني جيد جدًا بحيث لا يشعر الشخص بالقلق عند إجراء الصفقة ، لأن المالك يعرف سعر السوق لممتلكاته ويفهم بالضبط ما إذا كان يبيعها بسعر أعلى أو أقل من قيمتها" ، يقول رئيس Creci.

ويضيف أنه في حالة بيع العقارات المستعملة ، حيث تتخلل المفاوضات العديد من المقترحات المضادة ، يتم تقديم الرأي الفني لإسناد القيمة المنصوص عليها من قبل البائع.

يمكن للمهندسين والمعماريين أيضًا تعيين قيم للعقارات أو إعداد آراء فنية. ولكن وفقًا لفيانا نيتو ، فإن التشاور مع السماسرة أمر ضروري لأنهم يشاركون بشكل وثيق في سوق العقارات في المنطقة. نتيجة لذلك ، يجب على المهندسين والمعماريين الذين يقدمون آراءهم استشارة أحد الوسطاء.

الوصول إلى مواقع الويب التي تساعدك على تقدير قيمة شقتك

بالنسبة لأولئك الذين يريدون فقط لديك فكرة عن قيمة الممتلكات الخاصة بك ، فإن الخيار الأفضل هو إجراء بحث على الإنترنت. تحتوي بعض المواقع ، مثل " Quanto Vale meu Apê؟ " و " 123i " ، على أدوات تسمح للمستخدم بالعثور على تقديرات حول القيمة الدقيقة لممتلكاتهم أو خصائص مماثلة في نفس حي.

في Quanto Vale meu Apê ، يقوم المستخدم بإبلاغ المنطقة وعدد غرف النوم والأجنحة والوظائف الشاغرة في العقار وما بهموقع. يوفر النظام بعد ذلك تقديرًا للسوق لسعر العقارات المماثلة الموجودة في نفس الحي. الخدمة متاحة في ولايات سيارا ، وميناس جيرايس ، وريو دي جانيرو ، وساو باولو ، والمقاطعة الفيدرالية.

123i ، من ناحية أخرى ، تُعلم بالضبط القيمة العقارية المقدرة لمبنى معين ، ولكن في الوقت الحالي ، تتضمن الخدمة فقط بيانات عن العقارات في العاصمة ساو باولو.

يعتمد تسعير العقارات على 123i على استطلاعات أجراها متخصصو البوابة ، الذين يذهبون مباشرة إلى المباني لجمع المعلومات الفنية من عمال النظافة و المشرفون ، مثل عمر المبنى وحجم الشقق وقيم المفاوضات الأخيرة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن لوكلاء العقارات والوسطاء والمالكين والأشخاص الذين يعرفون العقارات أيضًا تقديم بيانات حول العقار على الموقع ، بما في ذلك اقتراح قيم أخرى.

وفقًا لـ 123i ، من خلال التحليل الإحصائي ، المعلومات التاريخية عن المعاملات ومن الممكن من استخدام الخوارزميات استنتاج تقديرات علمية لقيمة خاصية قياسية لمبنى معين. يوضح رافائيل غيماريش ، مدير عمليات الموقع: "إذا وضع المستخدم قيمة مختلفة ، فلدينا فريق تقدير يقوم بتقييم هذا التنافس للتحقق مما إذا كانت المعلومات منطقية".

من المهم التأكيد على ذلك لا يمكن استخدام القيم التي يوفرها 123i كملفالتقييم الرسمي. ويتم تسليط الضوء على هذا على موقع الويب نفسه ، في حقل "كيف يعمل" ، والذي يوضح أن التقييمات الرسمية لا يمكن إجراؤها إلا من قبل وسطاء مرخص لهم من قبل Creci وأن التقدير يخدم فقط كمرجع للسوق.

البحث عن قيم عقارات متشابهة

البحث عن أسعار عقارات مماثلة للبيع في نفس الشارع ، أو في العناوين القريبة يمكن أن يساعد أيضًا أي شخص يريد فكرة عن قيمة الملكية دون دقة ، أو لأي شخص يريد التأكد من أن التقييم الذي أجراه وكيل عقاري بالفعل ضمن معايير المنطقة.

يقول رافائيل غيماريش ، من 123i ، أن التحقق من ثمانية إلى عشرة عروض يكفي لوضع تقدير. "من الناحية المثالية ، يجب عليك التحقق من عروض الشقق من نفس الحجم في المباني ذات العمر المماثل والنمط المعماري المماثل" ، كما يقول.

يمكن العثور على أفضل مرجع في المبنى الخاص بك ، وفقًا للقيم التي تمارس في المبيعات الحديثة.

بوابات مثل 123i وغيرها ، مثل Viva Real و Zap Imóveis و Imovelweb ، لديها آلاف الإعلانات في عدة مدن في البلاد. ولكن ، إذا لم تتمكن من العثور على إعلانات بالقرب من منزلك على الإنترنت ، فإن الحل هو أن تتجول في المنطقة وتكتشف من البوابين والبوابين والمقيمين مقدار العقارات الموجودة.

وفقًا لنيلسون باريزي ، رئيس شبكة Secovi de Imóveis ، قارن قيمةفي الواقع ، يمكن أن تساعد العقارات المماثلة المالك في الحصول على رأي ثانٍ بعد إجراء تقييم للعقار ، ولكن بالنسبة لأولئك الذين يرغبون في بيع العقار ، فإن التشاور مع السماسرة أمر ضروري ، لأنه من الأصول عالية القيمة. "خاصة إذا كان منزلًا ، فلا فائدة من إجراء مقارنة مع منازل أخرى في نفس الشارع ، لأن المنازل مختلفة جدًا ويمكن أن تختلف القيم لأسباب محددة جدًا ويمكن للمالك إجراء تقدير خاطئ" ، يقول.

فهم ما يمكن أن يؤثر على القيمة

تتأثر قيمة الخاصية بالعديد من العوامل ، المنطقية والعاطفية. لكن بعض المعايير تبرز لتشكيل الأسعار ، مثل الموقع والحجم وحالة الحفظ ومنطقة الترفيه في العمارات وعوامل التسويق التي تؤثر على العرض والطلب على العقارات.

الرئيس من Creci-SP يوضح José Augusto Viana أن الشقتين يمكن أن يكونا متشابهين جدًا على ما يبدو ، لكن بعض التفاصيل يمكن أن تجعل أسعارهما مختلفة جدًا. "في بعض الأحيان ، يوجد عقاران في نفس الحي ، في نفس الشارع وغالبًا داخل نفس المبنى ، ولكن لهما قيم مختلفة لأن إحداهما على الجانب الأيسر والأخرى على الجانب الأيمن ، على سبيل المثال" ، يقول.

تميل الطوابق العليا إلى أن تكون أكثر تكلفة ، وكذلك الشقق التي تواجه الشمال في المناطق الباردة ، حيثهم أكثر إشراقا. وفي نفس المنطقة ، قد يكون للمبنى الأحدث بواجهة أكثر جاذبية سعرًا أعلى أيضًا من عقار في مبنى قديم ، حتى لو كانت مساحته أكبر.