Os que van construír unha casa co que os bancos brasileiros chaman sistemas innovadores (traballo en seco, métodos industrializados) xa atopan opcións de financiamento. Non existen liñas de crédito específicas, pero algunhas institucións liberan recursos para obras con armazón de aceiro e armazón de madeira a tipos de interese iguais aos dos proxectos comúns de albanelería. A mala noticia é que, ademais de ser raras estas institucións, hai restricións sobre o tipo de material permitido para a obra.

Só dous bancos

Isto é o caso de Caixa Econômica Federal, que esixe o cumprimento dun trámite adicional para aprobar a operación. “Normalmente, Caixa asigna a un enxeñeiro subcontratado para avaliar a construción. Avalía o proxecto do interesado, acode ao lugar e pon en marcha o proceso”, explica Celita Fernandes, da Dirección Nacional, Normalización e Normas Técnicas do banco. Isto vale para obras de todo tipo. Porén, cando a vivenda proxectada non é de cachotería, o caso tamén se remite á Xerencia de Urbanismo, onde traballan enxeñeiros da propia Caixa. "Utilizan parámetros específicos como referencia: o resultado da análise de materiais, o mercado, as taxas de impago, etc. Con iso mesmo poden modificar o prazo do financiamento”, di Celita. Segundo estes parámetros da Caixa, as construcións de madeira están financiadas, como máximo, con 15anos, mentres que os de armazón de aceiro chegan aos 30 anos. No primeiro caso pódese financiar ata o 100% da vivenda, sempre que as zonas húmidas (baños e cociña) empreguen cachotería. As vivendas de estrutura de aceiro teñen un límite do 80%. “Isto é porque, se o banco quere recuperar a vivenda por falta de pagamento, alguén ten que querer recomprala. E hai unha barreira de mercado”, di Celita. Unha vez aprobado o financiamento, non obstante, os tipos de xuro son equivalentes aos que se cobran por obras comúns, pódese utilizar o Fondo de Indemnización por Despedimento (FGTS) e adoptar o Sistema de Amortización Constante (SAC). Os cartos van saíndo pouco a pouco, xa que se van rematando as fases da obra. O cliente ten 12 meses para rematar a construción. A outra referencia sobre o tema é Santander, á que o interesado deberá presentar un proxecto e un calendario de obras. Na actualidade, o banco xa conta con parámetros para aprobar o financiamento de sistemas como o marco de madeira, aínda que estes casos aínda son pouco frecuentes. "Necesitabamos estudar se era factible utilizar métodos alternativos. Agora, aceptamos a todos con normalidade, sen restricións nin favores”, di Nerian Gussoni, superintendente de Negocios Inmobiliarios de Santander. O financiamento pode levar ata 30 anos, pero a obra ten 15 meses para rematar. O diñeiro chega por etapas, a medida que avanza o traballo. “Cada tres meses vaise a obrainspección”, di Nerian. Se non se cumpre o calendario, o banco paraliza a operación.

Unha pregunta considerada como excepción

BM Sua Casa, especializada en crédito inmobiliario, analiza as propostas. que se desvían do sistema máis común. “O noso produto comercial contempla a albanelería convencional. Tratamos o que sae disto como unha excepción”, explica Elyseu Mardegan Júnior, director da empresa. Na práctica, cando xorden propostas coma esta, BM Sua Casa verifica, a través de enxeñeiros subcontratados, a posibilidade de pechar o acordo. Segundo o executivo, a maior dificultade está na relación coas aseguradoras. “A lei obriga a contratar un seguro contra danos físicos ao inmoble e contra a morte do cliente. Pero a aseguradora non adoita pechar un negocio cando a obra non é de albanelería”, afirma. Tamén hai reservas sobre as casas de madeira, porque o material pode deteriorarse antes do prazo completo do financiamento: as composicións mixtas, madeira e cachotería, por exemplo, teñen máis posibilidades de aceptación. A diferenza de Caixa e Santander, BM Sua Casa libera o 90% dos fondos ao rexistrar o financiamento no notario e o 10% ao finalizar a obra, cando o cliente presenta a cédula de ocupación. Ademais, non hai medicións periódicas. O terreo (ou outro inmoble) serve como garantía en caso de impago, así como o que xa está construído. Unha vez feito isto, cando unha construcióninnovación está aprobada, as condicións son as mesmas que para os proxectos de albanelería. “Unha das vantaxes de BM Sua Casa é a velocidade. Xa asinamos contratos en dez días, e a nosa media ronda o mes”, revela Elyseu.

Caixa Econômica Federal liña 1

Caixa Econômica Federal Liña 2

Liña Santander

Liña BM Sua Casa

Parámetro específico da Caixa

Cando paga a pena?

Á hora de financiar unha vivenda, é importante estar seguro de que os ingresos da familia sustentan as prestacións. Normalmente, os bancos esixen que representen como máximo o 30% dos ingresos brutos da familia. A opción por métodos construtivos innovadores trae tamén algunhas peculiaridades na planificación dos gastos:

• Como nestes casos a obra adoita ser curta, o propietario pode desprazarse rapidamente e eliminar gastos coa vivenda anterior. Unha vivenda de 200 m² feita con armazón de madeira, por exemplo, está lista en tres meses, mentres que unha construción de cachotería convencional levaría máis dun ano.

• As vivendas que utilicen sistemas alternativos poden ter menos aceptación no mercado. Aínda que queiras construír unha casa para vivir durante moitos anos, non esquezas que ese inmoble será un activo, listo para ser vendido en caso de necesidade ou cambio de planos. E, en Brasil, opcións de madeira, EPS (Styrofoam) emarco de aceiro aínda son máis difíciles de negociar que a fábrica. "Hai movementos saudables na vida, como cando unha parella de anciáns vende a súa propiedade para comprar outra máis pequena e quedar con parte do diñeiro. Por diante, se a xente se dá conta de que fixo unha decisión equivocada á hora de construír, arrepentirase”, advirte o educador financeiro Mauro Calil, de Calil & Centro de Estudos e Formación do Patrimonio de Calil.

• En canto aos gastos de financiamento, a mellor opción é sempre construír con recursos propios. Pero, se iso non é posible, busque os tipos de interese máis baixos. Como hai poucas opcións para aqueles que van utilizar métodos innovadores, é importante duplicar a súa atención.