Бразилиялық банктер инновациялық жүйелер деп атайтын (құрғақ жұмыс, индустрияландырылған әдістер) арқылы үй салғысы келетіндер қазірдің өзінде қаржыландыру жолдарын тауып жатыр. Белгілі бір несие желілері жоқ, бірақ кейбір мекемелер болат қаңқасы мен ағаш қаңқасы бар жұмыстарға ресурстарды қарапайым қалау жобаларына тең пайыздық мөлшерлемемен шығарады. Жаман жаңалық, бұл мекемелердің сирек болуымен қатар, жұмысқа рұқсат етілген материал түріне шектеулер бар.

Тек екі банк

Бұл операцияны мақұлдау үшін қосымша қадамды орындауды талап ететін Caixa Econômica Federal жағдайы. «Әдетте, Caixa құрылысты бағалау үшін аутсорсингтік инженерді тағайындайды. Ол мүдделі тараптың жобасын бағалайды, сайтқа барып, процесті реттейді», - деп түсіндіреді банктің Ұлттық менеджмент, стандарттау және техникалық стандарттар бөлімінің қызметкері Селита Фернандес. Бұл барлық түрдегі жұмыстарға қатысты. Дегенмен, жобаланатын үй кірпіштен жасалмаған кезде, іс сонымен қатар Caixa инженерлері жұмыс істейтін Қала құрылысы басқармасына жіберіледі. «Олар анықтама ретінде нақты параметрлерді пайдаланады – материалдарды талдау нәтижесі, нарық, әдепкі мөлшерлемелер және т.б. Осы арқылы олар қаржыландыру мерзімін де өзгерте алады», - дейді Селита. Осы Caixa параметрлері бойынша ағаш конструкциялар, ең көбі, 15-ке қаржыландырыладыжыл, ал болат жақтау 30 жылға жетеді. Бірінші жағдайда үйді 100% -ға дейін қаржыландыруға болады, тек дымқыл аймақтар (ванна бөлмелері мен ас үй) кірпішті пайдаланғанша. Темір қаңқалы үйлерде 80% шегі бар. «Себебі, егер банк төлем жасамағандықтан үйді қайтарып алғысы келсе, біреу оны қайтарып алғысы келеді. Ал нарықтық кедергі бар», - дейді Селита. Қаржыландыру мақұлданғаннан кейін, пайыздық мөлшерлемелер жалпы жұмыстар үшін алынатын мөлшерлемелерге тең болады, сіз жұмыстан босату қорын (FGTS) пайдалана аласыз және тұрақты амортизация жүйесін (SAC) қабылдай аласыз. Жұмыс кезеңдері біткен соң ақша аз-аздан шығып жатыр. Құрылысты аяқтау үшін тапсырыс берушіге 12 ай уақыт беріледі. Тақырып бойынша басқа сілтеме - Сантандер, оған мүдделі тарап жоба мен жұмыс кестесін ұсынуы керек. Қазіргі уақытта банкте ағаш жақтау сияқты жүйелерді қаржыландыруды мақұлдайтын параметрлер бар, бірақ мұндай жағдайлар әлі де сирек кездеседі. «Бізге балама әдістерді қолдану мүмкін бе екенін зерттеу керек болды. Енді біз барлығын қалыпты түрде, шектеусіз немесе артықшылықсыз қабылдаймыз», - дейді Сантандердегі жылжымайтын мүлік бизнесінің суперинтенденті Нериан Гуссони. Қаржыландыру 30 жылға дейін созылуы мүмкін, бірақ жұмыстың аяқталуына 15 ай қалды. Ақша кезең-кезеңімен келеді, өйткені жұмыс жүріп жатыр. «Үш ай сайын жұмыс жүріп жатыртексеру», - дейді Нериан. Егер кесте орындалмаса, банк операцияны тоқтатады.

Ерекшелік ретінде қарастырылатын сұрақ

Жылжымайтын мүлікті несиелеуге мамандандырылған BM Sua Casa ұсыныстарды талдайды ең көп таралған жүйеден ауытқиды. «Біздің дайын өнім кәдімгі кірпішті қарастырады. Біз бұдан шығатын нәрсені ерекшелік ретінде қарастырамыз», - деп түсіндіреді компания директоры Элисей Мардеган Джуниор. Іс жүзінде, мұндай ұсыныстар туындаған кезде, BM Sua Casa аутсорсингтік инженерлер арқылы мәмілені жабу мүмкіндігін тексереді. Басшының айтуынша, ең үлкен қиындық сақтандырушылармен қарым-қатынаста. «Заң мүліктің физикалық зақымдануынан және клиенттің қайтыс болуынан сақтандыруды міндеттейді. Бірақ сақтандырушы әдетте жұмыс тас емес болса, мәмілені жасамайды», - дейді ол. Ағаш үйлерге қатысты ескертпелер де бар, өйткені материал қаржыландырудың толық мерзіміне дейін нашарлауы мүмкін - аралас композициялар, ағаш және кірпіш, мысалы, қабылдау мүмкіндігі жоғары. Caixa және Santander-тен айырмашылығы, BM Sua Casa қаражаттың 90% -ын қаржыландыруды нотариусқа тіркеген кезде және 10% -ын жұмыс аяқталғаннан кейін, клиент тұру туралы куәлікті ұсынған кезде шығарады. Сондай-ақ мерзімді өлшемдер жоқ. Жер учаскесі (немесе басқа мүлік) орындалмаған жағдайда, сондай-ақ салынған нәрсенің кепілі ретінде қызмет етеді. Бұл аяқталғаннан кейін, құрылыс кезіндеинновация мақұлданды, қалау жобаларымен бірдей шарттар. «BM Sua Casa артықшылықтарының бірі - жылдамдық. Біз қазірдің өзінде он күн ішінде келісім-шарттарға қол қойдық, ал біздің орташа көрсеткішіміз бір айға жуық», - дейді Элисей. Caixa Economica федералды желісі 2

Сантандер желісі

BM Sua Casa желісі

Caixa-ның ерекше параметрі

Қашан оған тұрарлық?

Үйді қаржыландыру кезінде маңызды отбасының табысы жәрдемақыларға қолдау көрсететініне сенімді. Әдетте, банктер отбасының жалпы табысының ең көбі 30%-ын құрауын талап етеді. Құрылыстың инновациялық әдістерінің нұсқасы шығындарды жоспарлауда кейбір ерекшеліктерді де әкеледі:

• Мұндай жағдайларда жұмыс әдетте қысқа болғандықтан, иесі тез қозғалып, бұрынғы үймен шығындарды жоя алады. Мысалы, ағаш қаңқадан жасалған 200 м² үй үш айда дайын болады, ал кәдімгі кірпішпен салу бір жылдан астам уақытты алады.

• Балама жүйелерді пайдаланатын үйлер нарықта азырақ қабылдануы мүмкін. Ұзақ жылдар тұру үшін үй салғыңыз келсе де, бұл мүлік қажет болған жағдайда немесе жоспарлар өзгерген жағдайда сатуға дайын актив болатынын ұмытпаңыз. Ал, Бразилияда ағаш опциялары, EPS (көбік) жәнеболат жақтаумен келіссөздер кірпіштен гөрі қиынырақ. «Өмірде дұрыс қадамдар бар, мысалы, егде жастағы ерлі-зайыптылар басқасын сатып алу және ақшаның бір бөлігін сақтау үшін мүлкін сатқан кезде. Алда, егер адамдар құрылыс кезінде қате таңдау жасағанын түсінсе, олар өкінеді», - деп ескертеді қаржылық педагог Мауро Калил, Calil & Calil Heritage Studies and Formation Center.

• Қаржыландыру шығындарына келетін болсақ, ең жақсы нұсқа әрқашан жеке ресурстармен салу болып табылады. Бірақ, егер бұл мүмкін болмаса, ең төменгі пайыздық мөлшерлемелерді іздеңіз. Инновациялық әдістерді қолданатындар үшін нұсқалар аз болғандықтан, олардың назарын екі еселеу маңызды.