وہ لوگ جو برازیل کے بینکوں کو اختراعی نظام (خشک کام، صنعتی طریقے) کا نام دے کر گھر بنانے جا رہے ہیں وہ پہلے سے ہی فنانسنگ کے اختیارات تلاش کر لیتے ہیں۔ کریڈٹ کی کوئی مخصوص لائنیں نہیں ہیں، لیکن کچھ ادارے سٹیل فریم اور لکڑی کے فریم کے ساتھ کام کے لیے وسائل جاری کرتے ہیں جو کہ عام چنائی کے منصوبوں کے لیے سود کی شرح کے برابر ہے۔ بری خبر یہ ہے کہ، ان اداروں کے نایاب ہونے کے علاوہ، کام کے لیے اجازت یافتہ مواد کی قسم پر بھی پابندیاں ہیں۔

صرف دو بینک

یہ ہے Caixa Econômica Federal کا معاملہ، جس میں آپریشن کی منظوری کے لیے ایک اضافی قدم کی تکمیل کی ضرورت ہے۔ "عام طور پر، Caixa تعمیر کا جائزہ لینے کے لیے ایک آؤٹ سورس انجینئر کو تفویض کرتا ہے۔ وہ دلچسپی رکھنے والے فریق کے پروجیکٹ کا جائزہ لیتا ہے، سائٹ پر جاتا ہے اور عمل کو ترتیب دیتا ہے"، بینک کے نیشنل مینجمنٹ، سٹینڈرڈائزیشن اور ٹیکنیکل اسٹینڈرڈز سے سیلیٹا فرنینڈس بتاتی ہیں۔ یہ ہر قسم کے کاموں کے لیے جاتا ہے۔ تاہم، جب پروجیکٹ شدہ گھر چنائی کا نہیں ہوتا ہے، تو کیس اربن ڈیولپمنٹ مینجمنٹ کو بھیجا جاتا ہے، جہاں خود Caixa کے انجینئر کام کرتے ہیں۔ "وہ مخصوص پیرامیٹرز کو حوالہ کے طور پر استعمال کرتے ہیں - مواد، مارکیٹ، ڈیفالٹ ریٹ وغیرہ کے تجزیہ کا نتیجہ۔ اس کے ساتھ، وہ فنانسنگ کی اصطلاح کو بھی تبدیل کر سکتے ہیں"، سیلیٹا کہتی ہیں۔ Caixa کے ان پیرامیٹرز کے مطابق، لکڑی کی تعمیرات کی مالی اعانت زیادہ سے زیادہ 15 تک ہوتی ہے۔سال، جبکہ سٹیل فریم والے 30 سال تک پہنچ جاتے ہیں۔ پہلی صورت میں، گھر کی 100% تک مالی امداد کی جا سکتی ہے، جب تک کہ گیلے علاقوں (باتھ رومز اور کچن) میں چنائی کا استعمال ہو۔ اسٹیل فریم ہاؤسز کی حد 80% ہے۔ "اس کی وجہ یہ ہے کہ، اگر بینک عدم ادائیگی کی وجہ سے مکان کو دوبارہ حاصل کرنا چاہتا ہے، تو کسی کو اسے واپس خریدنا ہوگا۔ اور مارکیٹ میں رکاوٹ ہے"، سیلیٹا کہتی ہیں۔ ایک بار جب فنانسنگ منظور ہو جاتی ہے، تاہم، سود کی شرحیں عام کاموں کے لیے وصول کی جانے والی شرحوں کے برابر ہوتی ہیں، آپ سیورینس انڈیمنٹی فنڈ (FGTS) استعمال کر سکتے ہیں اور Constant Amortization System (SAC) کو اپنا سکتے ہیں۔ جیسے جیسے کام کے مراحل مکمل ہوتے جاتے ہیں پیسہ آہستہ آہستہ باہر آتا ہے۔ کلائنٹ کے پاس تعمیر مکمل کرنے کے لیے 12 ماہ ہیں۔ اس موضوع پر دوسرا حوالہ سینٹینڈر ہے، جس میں دلچسپی رکھنے والے فریق کو ایک پروجیکٹ اور کام کا شیڈول پیش کرنا ہوگا۔ فی الحال، بینک کے پاس پہلے سے ہی لکڑی کے فریم جیسے سسٹمز کے لیے فنانسنگ کی منظوری کے لیے پیرامیٹرز موجود ہیں، حالانکہ ایسے معاملات اب بھی بہت کم ہیں۔ "ہمیں یہ مطالعہ کرنے کی ضرورت تھی کہ آیا متبادل طریقوں کو استعمال کرنا ممکن ہے۔ اب، ہم ہر کسی کو معمول کے مطابق قبول کرتے ہیں، بغیر کسی پابندی کے اور نہ پسندیدگی کے"، سینٹینڈر میں رئیل اسٹیٹ بزنس کے سپرنٹنڈنٹ نیرین گسونی کہتے ہیں۔ فنانسنگ میں 30 سال لگ سکتے ہیں، لیکن کام ختم ہونے میں 15 ماہ باقی ہیں۔ جیسے جیسے کام آگے بڑھتا ہے رقم مرحلہ وار پہنچ جاتی ہے۔ "ہر تین ماہ بعد کام گزر جاتا ہے۔معائنہ"، نیرین کہتے ہیں. اگر شیڈول پورا نہیں ہوتا ہے، تو بینک آپریشن روک دیتا ہے۔

ایک سوال جسے استثناء سمجھا جاتا ہے

BM Sua Casa، جو رئیل اسٹیٹ کریڈٹ میں مہارت رکھتا ہے، تجاویز کا تجزیہ کرتا ہے۔ جو سب سے عام نظام سے ہٹ جاتا ہے۔ "ہماری آف دی شیلف پروڈکٹ روایتی چنائی پر غور کرتی ہے۔ اس سے جو نکلتا ہے اسے ہم استثناء کے طور پر دیکھتے ہیں"، کمپنی کے ڈائریکٹر Elyseu Mardegan Júnior کی وضاحت کرتے ہیں۔ عملی طور پر، جب اس طرح کی تجاویز سامنے آتی ہیں، BM Sua Casa، آؤٹ سورس انجینئرز کے ذریعے، معاہدے کو بند کرنے کے امکان کی تصدیق کرتا ہے۔ ایگزیکٹو کے مطابق، سب سے بڑی مشکل بیمہ کنندگان کے ساتھ تعلقات میں ہے۔ "قانون املاک کو ہونے والے جسمانی نقصان اور مؤکل کی موت کے خلاف انشورنس لینے کا پابند ہے۔ لیکن بیمہ کنندہ عام طور پر کسی معاہدے کو بند نہیں کرتا جب کام چنائی نہ ہو"، وہ کہتے ہیں۔ لکڑی کے مکانات کے حوالے سے بھی تحفظات ہیں، کیونکہ مواد فنانسنگ کی مکمل مدت سے پہلے ہی خراب ہو سکتا ہے - مخلوط کمپوزیشن، لکڑی اور چنائی، مثال کے طور پر، قبولیت کا زیادہ امکان ہے۔ Caixa اور Santander کے برعکس، BM Sua Casa 90% فنڈز نوٹری میں فنانسنگ کے اندراج پر اور 10% کام مکمل ہونے پر جاری کرتا ہے، جب کلائنٹ قبضے کا سرٹیفکیٹ پیش کرتا ہے۔ اس کے علاوہ، کوئی متواتر پیمائش نہیں ہے. زمین (یا دوسری جائیداد) پہلے سے طے شدہ ہونے کی صورت میں ضمانت کے طور پر کام کرتی ہے، اور اس کے ساتھ جو پہلے سے تعمیر ہو چکی ہے۔ ایک بار جب یہ کیا جاتا ہے، جب ایک تعمیرجدت کی منظوری دی گئی ہے، حالات وہی ہیں جیسے چنائی کے منصوبوں کے لیے۔ "BM Sua Casa کے فوائد میں سے ایک رفتار ہے۔ ہم نے پہلے ہی دس دنوں میں معاہدوں پر دستخط کر دیے ہیں، اور ہماری اوسط ایک ماہ کے لگ بھگ ہے”، ایلیسیو نے انکشاف کیا۔ Caixa Econômica Federal Line 2

Santander Line

BM Sua Casa Line

Caixa کا مخصوص پیرامیٹر

یہ کب قابل ہے؟

گھر کی مالی اعانت کرتے وقت، یہ ضروری ہے اس بات کا یقین ہے کہ خاندان کی آمدنی فوائد کی حمایت کرے گی. عام طور پر، بینکوں کے لیے ضروری ہے کہ وہ خاندان کی مجموعی آمدنی کے زیادہ سے زیادہ 30% کی نمائندگی کریں۔ جدید تعمیراتی طریقوں کا اختیار اخراجات کی منصوبہ بندی میں کچھ خاصیتیں بھی لاتا ہے:

• جیسا کہ ان صورتوں میں کام عام طور پر مختصر ہوتا ہے، مالک تیزی سے آگے بڑھ سکتا ہے اور پچھلے گھر کے اخراجات کو ختم کر سکتا ہے۔ مثال کے طور پر، لکڑی کے فریم سے بنایا گیا 200 m² گھر تین مہینوں میں تیار ہو جاتا ہے، جب کہ روایتی چنائی کی تعمیر میں ایک سال سے زیادہ وقت لگتا ہے۔ یہاں تک کہ اگر آپ کئی سالوں تک رہنے کے لیے گھر بنانا چاہتے ہیں، تو یہ نہ بھولیں کہ وہ پراپرٹی ایک اثاثہ ہوگی، ضرورت یا منصوبوں کی تبدیلی کی صورت میں فروخت کے لیے تیار ہے۔ اور، برازیل میں، لکڑی کے اختیارات، EPS (اسٹائروفوم) اورسٹیل فریم اب بھی چنائی کے مقابلے میں بات چیت کرنے کے لئے زیادہ مشکل ہیں. "زندگی میں صحت مند حرکتیں ہوتی ہیں، جیسے کہ جب ایک بوڑھا جوڑا اپنی جائیداد بیچ کر دوسری، چھوٹی کو خریدتا ہے، اور رقم کا کچھ حصہ رکھتا ہے۔ آگے، اگر لوگوں کو احساس ہوتا ہے کہ تعمیر کرتے وقت انہوں نے غلط انتخاب کیا، تو وہ اس پر پچھتائیں گے"، کالیل اینڈ ایم پی سے تعلق رکھنے والے مالیاتی معلم مورو کالیل نے خبردار کیا۔ کیل ہیریٹیج اسٹڈیز اینڈ فارمیشن سینٹر۔

• فنانسنگ کے اخراجات کے حوالے سے، بہترین آپشن ہمیشہ اپنے وسائل سے تعمیر کرنا ہے۔ لیکن، اگر یہ ممکن نہیں ہے، تو سب سے کم شرح سود تلاش کریں۔ چونکہ جدید طریقے استعمال کرنے والوں کے لیے چند اختیارات ہیں، اس لیے ان کی توجہ دوگنا کرنا ضروری ہے۔