São Paulo - Il existe plusieurs façons d'évaluer le prix d'un bien immobilier. Certaines sont plus précises et indiquées pour ceux qui veulent stipuler une valeur plus exacte lors de la mise en vente du bien. D'autres, plus superficielles, peuvent être indiquées pour ceux qui veulent simplement avoir une idée de la valeur de leur bien. Découvrez ce qu'il faut faire pour évaluer le prix d'un bien immobilier.

Consulter un courtier

Pour ceux qui ont besoin de fixer la valeur de leur bien immobilier parce qu'ils souhaitent le vendre, le meilleur moyen est de consulter un courtier immobilier.

Lorsque le bien est mis en vente dans une agence immobilière, celle-ci procède le plus souvent à l'évaluation sans rien facturer, mais si le propriétaire souhaite consulter un agent immobilier uniquement à cette fin, celui-ci facturera des frais supplémentaires pour ce service.

Les conseils régionaux des courtiers immobiliers publient sur leur site Internet un tableau des honoraires pour les principaux services fournis par les courtiers, tels que les pourcentages des commissions pour les ventes, les locations et les évaluations de la valeur du bien. À São Paulo, une évaluation écrite est fixée à 1 % de la valeur du bien et une opinion verbale coûte au moins une annuité de la Creci, qui s'élève à 456 reais en 2013.

Selon le président de la Creci, José Augusto Viana Neto, dans la plupart des cas, les courtiers visitent le bien et en suggèrent la valeur verbalement au propriétaire, mais il est également possible de demander une évaluation documentée, ce que l'on appelle l'"avis technique d'évaluation du marché" : "Ce document fournit une valeur pour le bien et explique en détail pourquoi ce prix a été déterminé. Il comprend des données provenant de l'étude de marché et de l'étude d'évaluation du marché.structure du bien, comparaison avec des biens similaires vendus dans la région et informations sur le zonage, l'infrastructure et la mobilité urbaine", précise-t-il.

Tout courtier peut donner un avis sur la valeur d'un bien immobilier, mais pour préparer l'avis technique, le professionnel doit avoir le titre d'évaluateur immobilier, qui est garanti aux courtiers titulaires d'un diplôme en gestion immobilière ou de spécialiste en évaluation immobilière délivré par les cours du Conseil fédéral des agents immobiliers (Cofeci). Vous pouvez consulter la listedes courtiers ayant le titre d'évaluateur immobilier dans le Registre national des évaluateurs immobiliers (CNAI), sur le site de la Cofeci.

Viana explique que ce document est essentiel dans les situations où des parents ou des conjoints en instance de divorce sont en désaccord sur la valeur d'un bien hérité ou partagé qui est sur le point d'être vendu. Il est également utilisé dans les échanges de biens ou en cas de défaillance, lorsque le bien est saisi par une banque et que le propriétaire considère que le bien a une valeur plus élevée que celle indiquée par le contrat de vente.institution.

Pour les propriétaires qui ne sont pas dans cette situation, le rapport technique ne peut être qu'un moyen de se protéger dans les négociations : "Le rapport technique est très utile pour que la personne ne soit pas angoissée lorsqu'elle fait des affaires, car le propriétaire connaît le prix du marché de son bien et sait exactement s'il le vend à un prix supérieur ou inférieur à sa valeur", déclare le directeur général de la Commission européenne.président de la Creci.

Il ajoute que, dans le cas des ventes de biens d'occasion, la négociation étant émaillée de nombreuses contre-propositions, l'avis technique est présenté pour donner une base à la valeur stipulée par le vendeur.

Les ingénieurs et les architectes peuvent également définir des valeurs immobilières ou préparer des avis techniques. Mais, selon Viana Neto, la consultation des courtiers est fondamentale car ils sont intimement liés au marché immobilier de la région. C'est pourquoi les ingénieurs et les architectes qui émettent des avis doivent obligatoirement consulter un courtier.

Accédez à des sites qui vous aident à estimer la valeur de votre appartement

Pour ceux qui souhaitent simplement se faire une idée de la valeur de leur bien, la meilleure solution consiste à effectuer une recherche sur Internet. Certains sites, tels que " Quelle est la valeur de mon bien ? "et le " 123i "Les sites Internet de la Commission européenne et de l'Union européenne disposent d'outils qui permettent à l'utilisateur de trouver des estimations de la valeur exacte de son bien ou de biens similaires situés dans le même quartier.

Sur Quanto Vale meu Apê, l'utilisateur renseigne la superficie, le nombre de chambres, de suites, de logements vacants du bien et sa localisation. Le système fournit ensuite une estimation du prix du marché pour des biens similaires situés dans le même quartier. Le service est disponible dans les États de Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo et dans le District fédéral.

123i, quant à lui, fournit des informations exactes sur la valeur estimée des biens immobiliers dans un immeuble donné, mais pour l'instant, le service ne comprend que des données sur les biens immobiliers de São Paulo, la capitale.

Le prix des biens immobiliers sur 123i est basé sur des enquêtes réalisées par les professionnels du portail, qui se rendent directement dans les immeubles pour recueillir des informations techniques auprès des gardiens et des gestionnaires, telles que l'âge de l'immeuble, la taille des appartements et la valeur des dernières négociations.les données relatives au bien sur le site web, y compris la suggestion d'autres valeurs.

Selon 123i, grâce à l'analyse statistique, à l'historique des transactions et à l'utilisation d'algorithmes, il est possible de déduire des estimations scientifiques de la valeur d'un bien standard dans un immeuble particulier. "Si un utilisateur indique une valeur différente, nous disposons d'une équipe d'estimation qui évalue cette contestation pour vérifier si l'information a du sens", explique Rafael Guimarães, directeur de 123i.les opérations sur le site.

Il est important de souligner que les valeurs fournies par 123i ne peuvent pas être utilisées comme une évaluation formelle, ce qui est souligné sur le site lui-même, dans le champ "Comment ça marche", qui vous informe que les évaluations formelles ne peuvent être effectuées que par des courtiers autorisés par le Creci et que l'estimation ne sert que de référence pour le marché.

Recherche de valeurs immobilières similaires

La recherche de prix de propriétés similaires à vendre dans la même rue ou à des adresses proches peut également aider ceux qui veulent se faire une idée de la valeur de leur propriété sans prétention, ou ceux qui veulent s'assurer que l'évaluation déjà faite par un agent immobilier est conforme aux paramètres de la région.

Rafael Guimarães, de 123i, estime qu'il suffit de vérifier entre huit et dix offres pour établir une estimation : "L'idéal est de vérifier les offres pour des appartements de même taille dans des immeubles d'âge et de normes architecturales similaires", précise-t-il.

La meilleure référence peut être trouvée dans votre propre bâtiment, selon les chiffres de vente récents.

Des portails comme 123i et d'autres, comme Viva Real, Zap Imóveis et Imovelweb, proposent des milliers d'annonces dans différentes villes du pays, mais si vous ne trouvez pas d'annonces près de chez vous sur Internet, le mieux est de vous promener dans le quartier et de vous renseigner auprès des portiers, des concierges et des habitants sur le prix de l'immobilier dans le quartier.

Selon Nelson Parisi, président du réseau immobilier Secovi, la comparaison de la valeur de biens similaires peut, en fait, aider le propriétaire à avoir un deuxième avis après avoir évalué le bien, mais pour ceux qui veulent vendre le bien, la consultation de courtiers est essentielle, car il s'agit d'un bien de grande valeur.dans la même rue, parce que les maisons sont très différentes et que les valeurs peuvent varier pour des questions très spécifiques et que le propriétaire peut faire une estimation erronée", dit-il.

Comprendre ce qui peut influencer la valeur

La valeur d'un bien immobilier est influencée par d'innombrables facteurs, tant rationnels qu'émotionnels, mais certains critères se distinguent dans la formation du prix, tels que l'emplacement, la taille, l'état de conservation, la zone de loisirs de la copropriété et les facteurs du marché qui influencent l'offre et la demande de biens immobiliers.

Le président de Creci-SP, José Augusto Viana, explique que souvent deux appartements peuvent être apparemment très similaires, mais que certains détails peuvent rendre leurs prix très différents : "Parfois, deux propriétés se trouvent dans le même quartier, dans la même rue et souvent dans le même immeuble, mais ont des valeurs différentes parce que l'une est sur le côté gauche et l'autre sur le côté droit, par exemple",dit-il.

Les étages supérieurs ont tendance à être plus chers, de même que les appartements orientés au nord dans les régions froides, car ils sont plus ensoleillés. Et dans une même région, un immeuble récent avec une plus belle façade peut également être plus cher qu'un bien situé dans un immeuble plus ancien, même si sa superficie est plus grande.