São Paulo - Istnieje kilka sposobów na oszacowanie ceny nieruchomości. Niektóre z nich są bardziej dokładne i wskazane dla tych, którzy chcą określić dokładniejszą wartość przy wystawianiu nieruchomości na sprzedaż. Inne, bardziej powierzchowne, mogą być wskazane dla tych, którzy po prostu chcą mieć pojęcie o wartości swojej nieruchomości. Sprawdź, co zrobić, aby wycenić swoją nieruchomość.

Skonsultuj się z brokerem

Dla tych, którzy muszą ustalić wartość nieruchomości, ponieważ zamierzają ją sprzedać, najlepszym sposobem jest skonsultowanie się z brokerem nieruchomości.

Kiedy nieruchomość jest wystawiona na sprzedaż w agencji nieruchomości, najczęstszą rzeczą jest to, że dokonują oceny bez pobierania za to żadnych opłat, ale jeśli właściciel chce skonsultować się z pośrednikiem tylko w tym celu, pobierze on osobną opłatę za usługę.

Regionalne Rady Pośredników w Obrocie Nieruchomościami publikują na swoich stronach internetowych tabelę z opłatami za główne usługi świadczone przez pośredników, takie jak procent prowizji za sprzedaż, wynajem i ocenę wartości nieruchomości. W São Paulo pisemna ocena jest ustalona na 1% wartości nieruchomości, a ustna opinia kosztuje co najmniej jedną rentę Creci, która w 2013 r. wynosi 456 reali.

Według prezesa Creci, José Augusto Viana Neto, w większości przypadków brokerzy odwiedzają nieruchomość i sugerują właścicielowi wartość ustnie, ale można również poprosić o udokumentowaną wycenę, tak zwaną "Techniczną Opinię Oceny Rynkowej". "Dokument ten podaje wartość nieruchomości i szczegółowo wyjaśnia, dlaczego ta cena została ustalona. Zawiera dane pochodzące zstruktura nieruchomości, porównanie podobnych nieruchomości sprzedanych w regionie oraz informacje na temat zagospodarowania przestrzennego, infrastruktury i mobilności miejskiej", mówi.

Każdy pośrednik może wydać opinię na temat wartości nieruchomości, ale aby przygotować opinię techniczną, profesjonalista musi posiadać tytuł rzeczoznawcy majątkowego, który jest gwarantowany pośrednikom posiadającym dyplom z zarządzania nieruchomościami lub specjalisty w zakresie wyceny nieruchomości przyznawany przez kursy Federalnej Rady Pośredników w Obrocie Nieruchomościami (Cofeci). Możesz zapoznać się z listąpośredników z tytułem rzeczoznawcy majątkowego w Krajowym Rejestrze Rzeczoznawców Majątkowych (CNAI), na stronie internetowej Cofeci.

Viana wyjaśnia, że dokument ten jest niezbędny w sytuacjach, w których krewni lub małżonkowie w postępowaniu rozwodowym nie zgadzają się co do wartości odziedziczonej lub wspólnej nieruchomości, która ma zostać sprzedana. Jest on również wykorzystywany w transakcjach zamiany nieruchomości lub w przypadku niewywiązania się z umowy, gdy nieruchomość jest przejmowana przez bank, a właściciel uważa, że nieruchomość ma wyższą wartość niż ta wskazana w umowie.instytucja.

Dla właścicieli, którzy nie znajdują się w takich sytuacjach, raport techniczny może być jedynie sposobem na zabezpieczenie się w negocjacjach: "Raport techniczny jest bardzo dobry, aby osoba nie miała obaw podczas prowadzenia działalności gospodarczej, ponieważ właściciel poznaje cenę rynkową swojej nieruchomości i dokładnie rozumie, czy sprzedaje ją za cenę wyższą czy niższą od jej wartości", mówiprezes Creci.

Dodaje, że w przypadku sprzedaży nieruchomości używanych, ponieważ negocjacje są przeniknięte wieloma kontrpropozycjami, opinia techniczna jest przedstawiana w celu nadania podstawy wartości określonej przez sprzedającego.

Inżynierowie i architekci mogą również określać wartości nieruchomości lub przygotowywać opinie techniczne. Jednak, według Viana Neto, konsultacja z brokerami ma fundamentalne znaczenie, ponieważ są oni ściśle związani z rynkiem nieruchomości w regionie. Z tego powodu inżynierowie i architekci, którzy wydają opinie, muszą skonsultować się z brokerem.

Dostęp do stron internetowych, które pomagają oszacować wartość mieszkania

Dla tych, którzy chcą tylko zorientować się, ile warta jest ich nieruchomość, najlepszą opcją jest wyszukiwanie w Internecie. Niektóre strony, takie jak " Ile warta jest moja nieruchomość? " i " 123i ", mają narzędzia, które pozwalają użytkownikowi znaleźć szacunki dotyczące dokładnej wartości jego nieruchomości lub podobnych nieruchomości w tej samej okolicy.

W Quanto Vale meu Apê użytkownik podaje powierzchnię, liczbę sypialni, apartamentów, wolne miejsca w nieruchomości i jej lokalizację, a następnie system podaje szacunkową cenę rynkową podobnych nieruchomości znajdujących się w tej samej okolicy. Usługa jest dostępna w stanach Ceará, Minas Gerais, Rio de Janeiro, São Paulo i Dystrykcie Federalnym.

Z kolei 123i dostarcza dokładnych informacji na temat szacunkowej wartości nieruchomości w danym budynku, ale na razie usługa obejmuje tylko dane dotyczące nieruchomości w stolicy São Paulo.

Wycena nieruchomości na 123i opiera się na ankietach przeprowadzanych przez specjalistów portalu, którzy udają się bezpośrednio do budynków, aby zebrać informacje techniczne od dozorców i zarządców, takie jak wiek budynku, wielkość mieszkań i wartości ostatnich negocjacji. Ponadto agenci nieruchomości, brokerzy, właściciele i osoby znające nieruchomości mogą również dostarczyćdane o nieruchomości na stronie internetowej, w tym sugerowanie innych wartości.

Według 123i, dzięki analizie statystycznej, historycznym informacjom o transakcjach i wykorzystaniu algorytmów, możliwe jest naukowe oszacowanie wartości standardowej nieruchomości w konkretnym budynku. "Jeśli użytkownik wprowadzi inną wartość, mamy zespół szacujący, który ocenia tę kontestację, aby sprawdzić, czy informacje mają sens", wyjaśnia Rafael Guimarães, dyrektor ds.operacje na miejscu.

Ważne jest, aby podkreślić, że wartości podane przez 123i nie mogą być używane jako formalna ocena. Jest to podkreślone na samej stronie, w polu "Jak to działa", które informuje, że formalne oceny mogą być dokonywane tylko przez brokerów autoryzowanych przez Creci, a szacunek służy jedynie jako odniesienie dla rynku.

Wyszukiwanie podobnych wartości nieruchomości

Wyszukiwanie cen podobnych nieruchomości na sprzedaż na tej samej ulicy lub w pobliskich adresach może również pomóc tym, którzy chcą mieć pojęcie o wartości swojej nieruchomości bez drogocenności, lub dla tych, którzy chcą się upewnić, że wycena już dokonana przez agenta nieruchomości mieści się w parametrach dla regionu.

Rafael Guimarães z 123i twierdzi, że sprawdzenie od ośmiu do dziesięciu ofert jest wystarczające, aby dokonać oszacowania: "Idealnym rozwiązaniem jest sprawdzenie ofert mieszkań tej samej wielkości w budynkach w podobnym wieku i o podobnych standardach architektonicznych", mówi.

Najlepsze referencje można znaleźć we własnym budynku, zgodnie z najnowszymi danymi dotyczącymi sprzedaży.

Portale takie jak 123i i inne, takie jak Viva Real, Zap Imóveis i Imovelweb, mają tysiące ogłoszeń w różnych miastach w całym kraju, ale jeśli nie możesz znaleźć żadnych ogłoszeń w pobliżu swojego domu w Internecie, najlepszym sposobem jest udanie się na spacer po okolicy i dowiedzenie się od portierów, dozorców i mieszkańców, ile kosztuje tam nieruchomość.

Według Nelsona Parisi, prezesa Secovi Real Estate Network, porównanie wartości podobnych nieruchomości może w rzeczywistości pomóc właścicielowi w uzyskaniu drugiej opinii po dokonaniu oceny nieruchomości, ale dla tych, którzy chcą sprzedać nieruchomość, konsultacje z brokerami są niezbędne, ponieważ jest to dobro o wysokiej wartości.domy na tej samej ulicy, ponieważ domy są bardzo różne, a wartości mogą się różnić w bardzo specyficznych kwestiach, a właściciel może dokonać błędnej wyceny", mówi.

Zrozumienie, co może wpływać na wartość

Na wartość nieruchomości wpływa wiele czynników, zarówno racjonalnych, jak i emocjonalnych. Jednak niektóre kryteria wyróżniają się w kształtowaniu ceny, takie jak lokalizacja, wielkość, stan zachowania, obszar rekreacyjny kondominium i czynniki rynkowe, które wpływają na podaż i popyt na nieruchomości.

Prezes Creci-SP, José Augusto Viana, wyjaśnia, że często dwa mieszkania mogą być pozornie bardzo podobne, ale niektóre szczegóły mogą sprawić, że ich ceny będą się znacznie różnić: "Czasami dwie nieruchomości znajdują się w tej samej okolicy, na tej samej ulicy i często w tym samym budynku, ale mają różne wartości, ponieważ jedna jest po lewej stronie, a druga po prawej stronie, na przykład",mówi.

Wyższe piętra są zwykle droższe, podobnie jak mieszkania wychodzące na północ w zimnych regionach, ponieważ są one bardziej nasłonecznione. W tym samym regionie nowszy budynek z bardziej atrakcyjną fasadą może być również droższy niż nieruchomość w starszym budynku, nawet jeśli jego powierzchnia jest większa.