São Paulo - Hay algunas maneras de evaluar el precio de su propiedad. Algunos son más precisos e indicados para aquellos que quieren estipular un valor más exacto al poner la propiedad a la venta. Otros, más superficiales, pueden ser indicados para aquellos que sólo quieren tener una idea sobre el valor de su propiedad. Echa un vistazo a lo que debe hacer para fijar el precio de su propiedad.

Consultar a un corredor

Para quienes necesiten fijar un valor para la propiedad porque pretenden venderla, lo mejor es consultar a un agente inmobiliario.

Cuando el inmueble se pone a la venta en una inmobiliaria, lo más habitual es que hagan la tasación sin cobrar nada por ello, pero si el propietario quiere consultar a un agente inmobiliario sólo para esto, le cobrarán una tarifa aparte por el servicio.

Los Consejos Regionales de Corredores Inmobiliarios publican en sus páginas web una tabla con las tarifas de los principales servicios que prestan los corredores, como los porcentajes de comisiones por venta, arrendamiento y tasación del valor del inmueble. En São Paulo, la tasación escrita está fijada en el 1% del valor del inmueble y el dictamen verbal cuesta al menos una anualidad de Creci, que en 2013 es de 456 reales.

Según el presidente de Creci, José Augusto Viana Neto, en la mayoría de los casos los corredores visitan el inmueble y sugieren el valor al propietario verbalmente, pero también es posible solicitar una evaluación documentada, el llamado "Dictamen Técnico de Evaluación de Mercado". "Este documento proporciona un valor para el inmueble y explica detalladamente por qué se determinó ese precio. Incluye datos de laestructura de la propiedad, comparaciones de propiedades similares vendidas en la región e información sobre zonificación, infraestructuras y movilidad urbana", afirma.

Cualquier corredor puede opinar sobre el valor de un inmueble, pero para elaborar el dictamen técnico, el profesionista debe contar con el título de valuador inmobiliario, el cual está avalado a los corredores que cuenten con licenciatura en gestión inmobiliaria o especialista en valuación inmobiliaria otorgado por cursos del Consejo Federal de Agentes Inmobiliarios (Cofeci). Puedes consultar el listadode corredores con el título de tasador inmobiliario en el Registro Nacional de Tasadores Inmobiliarios (CNAI), en la página web del Cofeci.

Viana explica que el documento es esencial en situaciones en las que familiares o cónyuges en proceso de divorcio discrepan sobre el valor de una propiedad heredada o compartida que está a punto de ser vendida. También se utiliza en permutas de propiedades o en caso de impago, cuando la propiedad es tomada por un banco y el propietario considera que el inmueble tiene un valor superior al indicado por elinstitución.

Para los propietarios que no se encuentran en estas situaciones, el informe técnico sólo puede ser una forma de protegerse en las negociaciones. "El informe técnico es muy bueno para que la persona no tenga ansiedad a la hora de hacer el negocio, porque el propietario llega a conocer el precio de mercado de su inmueble y entiende exactamente si lo está vendiendo por un precio superior o inferior a su valor", señala elpresidente de Creci.

Añade que, en el caso de las ventas de inmuebles usados, como la negociación está impregnada de muchas contrapropuestas, el dictamen técnico se presenta para dar una base al valor estipulado por el vendedor.

Los ingenieros y arquitectos también pueden definir los valores de los inmuebles o elaborar dictámenes técnicos. Pero, según Viana Neto, la consulta a los corredores es fundamental porque están íntimamente relacionados con el mercado inmobiliario de la región. Por eso, los ingenieros y arquitectos que emiten dictámenes deben consultar a un corredor.

Acceda a sitios que le ayudarán a estimar el valor de su piso

Para los que sólo quieren hacerse una idea de cuánto vale su propiedad, la mejor opción es buscar en Internet. Algunos sitios, como " ¿Cuánto vale mi propiedad? " y el " 123i ", disponen de herramientas que permiten al usuario encontrar estimaciones sobre el valor exacto de su propiedad o de propiedades similares en el mismo barrio.

En Quanto Vale meu Apê, el usuario informa el área, el número de dormitorios, suites, vacantes de la propiedad y su ubicación. A continuación, el sistema proporciona una estimación del precio de mercado de propiedades similares ubicadas en el mismo barrio. El servicio está disponible en los estados de Ceará, Minas Gerais, Río de Janeiro, São Paulo y el Distrito Federal.

123i, por su parte, proporciona información exacta sobre el valor estimado de los inmuebles de un determinado edificio, pero por el momento el servicio sólo incluye datos sobre inmuebles en São Paulo, la capital.

Los precios de los inmuebles en 123i se basan en encuestas realizadas por los profesionales del portal, que acuden directamente a los edificios para recabar información técnica de los conserjes y administradores, como la antigüedad del edificio, el tamaño de los pisos y los valores de las últimas negociaciones. Además, los agentes inmobiliarios, corredores, propietarios y personas que conocen los inmuebles también pueden proporcionardatos sobre la propiedad en el sitio web, incluida la sugerencia de otros valores.

Según 123i, mediante análisis estadísticos, información histórica de transacciones y el uso de algoritmos es posible inferir estimaciones científicas del valor de una propiedad estándar en un edificio concreto. "Si un usuario pone un valor diferente, tenemos un equipo de estimación que evalúa esta impugnación para comprobar si la información tiene sentido", explica Rafael Guimarães, director deoperaciones en el sitio.

Es importante señalar que los valores proporcionados por 123i no pueden utilizarse como una evaluación formal. Y esto se destaca en el propio sitio, en el campo "Cómo funciona", donde se informa de que las evaluaciones formales sólo pueden ser realizadas por corredores autorizados por Creci y que la estimación sólo sirve como referencia para el mercado.

Buscar valores inmobiliarios similares

La búsqueda de precios de propiedades similares en venta en la misma calle, o en direcciones cercanas también puede ayudar a quienes desean hacerse una idea del valor de su propiedad sin preciosismos, o para quienes quieren asegurarse de que la tasación ya realizada por un agente inmobiliario está dentro de los parámetros de la región.

Rafael Guimarães, de 123i, afirma que basta con comprobar entre ocho y diez ofertas para elaborar un presupuesto: "Lo ideal es comprobar ofertas de pisos del mismo tamaño en edificios de una antigüedad similar y con estándares arquitectónicos parecidos", dice.

La mejor referencia puede encontrarse en su propio edificio, según las cifras de ventas recientes.

Portales como 123i y otros, como Viva Real, Zap Imóveis e Imovelweb, tienen miles de anuncios en varias ciudades del país, pero si no encuentra ningún anuncio cerca de su casa en Internet, lo mejor es dar una vuelta por la zona y averiguar con porteros, conserjes y residentes cuánto cuesta un inmueble allí.

Según Nelson Parisi, presidente de la Red Inmobiliaria Secovi, comparar el valor de propiedades similares puede, de hecho, ayudar al propietario a tener una segunda opinión después de hacer una evaluación de la propiedad, pero para aquellos que quieren vender la propiedad, la consulta con los corredores es esencial, ya que es un bien de alto valor.casas de la misma calle, porque las casas son muy diferentes y los valores pueden variar por cuestiones muy concretas y el propietario puede hacer una estimación errónea", dice.

Comprender qué puede influir en el valor

El valor de un inmueble se ve afectado por innumerables factores, tanto racionales como emocionales. Pero algunos criterios destacan a la hora de fijar el precio, como la ubicación, el tamaño, el estado de conservación, la zona de ocio del condominio y los factores de mercado que influyen en la oferta y la demanda de inmuebles.

El presidente de Creci-SP, José Augusto Viana, explica que a menudo dos pisos pueden ser aparentemente muy parecidos, pero algunos detalles pueden hacer que sus precios sean muy diferentes: "A veces dos inmuebles están en el mismo barrio, en la misma calle y a menudo dentro del mismo edificio, pero tienen valores diferentes porque uno está en el lado izquierdo y el otro en el derecho, por ejemplo",dice.

Los pisos más altos suelen ser más caros, así como los pisos orientados al norte en las regiones frías, ya que son más soleados. Y en la misma región, un edificio más nuevo con una fachada más atractiva también puede tener un precio más alto que una vivienda en un edificio más antiguo, aunque su superficie sea mayor.